În România, un proprietar care deține singur un imobil are dreptul legal de a dispune liber de bunul său, inclusiv prin vânzare sau donație. Această acțiune poate fi realizată fără acordul copiilor, atâta timp cât aceștia nu sunt coproprietari sau nu au alte drepturi juridice asupra proprietății. Chiar dacă copiii locuiesc în acea casă, faptul că ocupă locuința nu le oferă dreptul de a se opune vânzării, deoarece părinții rămân proprietarii de drept.
Situația juridică se modifică însă în momentul în care apare coproprietatea. Dacă un copil deține deja o parte din imobil, părintele poate vinde doar cota sa de proprietate, dar vânzarea întregului imobil necesită consimțământul tuturor părților implicate. Acest acord trebuie exprimat obligatoriu prin act autentic. În cazul în care coproprietarii nu ajung la un consens privind vânzarea, imobilul poate deveni obiectul unui proces de partaj pentru a clarifica drepturile fiecărei persoane.
Un aspect critic vizează tranzacțiile efectuate către unul dintre copii, care pot fi interpretate ca donații deghizate. Dacă vânzarea este făcută cu rezerva dreptului de uzufruct sau de abitație pentru ca părinții să locuiască acolo, legea poate prezuma că actul este, de fapt, o donație. În acest scenariu, la decesul părinților, valoarea imobilului va fi inclusă în masa succesorală pentru a proteja dreptul la rezerva succesorală al celorlalți moștenitori, care au dreptul la o parte din bunuri.
Un indiciu major pentru identificarea unei donații deghizate este lipsa plății efective a prețului menționat în contract. Dacă suma stipulată nu a fost achitată real, ceilalți moștenitori pot solicita instanței să analizeze natura reală a actului. Aceasta diferă de contractul de întreținere, unde beneficiarul poate demonstra că a îndeplinit obligațiile de suport pentru alimente, medicamente sau cheltuieli de înmormântare. În cazul contractului de întreținere executat corect, moștenitorii nu pot solicita simplu desființarea acestuia.
Dreptul de proprietate este unul dintre cele mai fundamentale drepturi prevăzute de legislația civilă, oferind posesorului puterea de a folosi, administra și dispune de bunuri. În contextul succesiunilor, regulile privind masa succesorală și rezerva succesorală sunt esențiale pentru a preveni dezmoștenirea involuntară a descendenților. Aceste mecanisme juridice asigură un echilibru între libertatea de proprietate a persoanei decedate și drepturile legale ale moștenitorilor de gradul întâi.
La decesul unui proprietar, se deschide succesiunea, iar cota deținută de acesta intră în masa succesorală. Dacă locuința era bun comun al soților, se stabilește mai întâi cota fiecăruia, similar cu împărțirea bunurilor la divorț. Partea soțului decedat este apoi împărțită între moștenitori, iar pentru vânzarea întregii case este obligatoriu acordul tuturor coproprietarilor rămași în viață.
Bogdan Pițigoi