Stațiunea Mamaia, cunoscută în trecut sub numele de „Perla litoralului românesc”, traversează o perioadă de declin profund, fiind marcată de ruine, gunoaie și construcții de tip kitsch. Ce era odată un simbol al turismului, cu plaje de nisip fin și arhitectură interbelică deosebită, s-a transformat într-un spațiu degradat. Turiștii au migrat către alte destinații, alegând hoteluri de lux și servicii mai bune din Bulgaria, Grecia sau Italia, lăsând în urmă o infrastructură în paragină.
Procesul de degradare a început imediat după Revoluție, fiind accelerat de privatizările hotelurilor realizate de fostul ministru al Turismului, Matei Agathon. Hotelurile construite în perioada comunistă de arhitecți de seamă au fost lăsate să se prăbușească, în timp ce în jurul lor au apărut construcții haotice, vile de plastic și de sticlă. Tot spațiul verde a fost lotizat și vândut repetat, iar în unele cazuri, hectare întregi de plaje au fost trecute pe proprietate personală prin delimitări improprii.
Infrastructura verde a fost afectată grav, inclusiv banda de vegetație de pe Bulevardul Mamaia, care a fost eliminată de fostul primar Radu Mazăre pentru a crea o bandă de circulație suplimentară. În paralel, serviciile oferite de hotelierii rămași au scăzut în calitate, devenind tot mai scumpe și mai slabe. Mulți investitori s-au concentrat pe un model de turism de weekend, cu personal puțin pregătit, pierzând astfel capacitatea de a atrage turiști pe parcursul întregului sezon estival.
Lărgirea plajelor prin excavarea nisipului a reprezentat o altă lovitură pentru stațiune, deoarece a creat curenți puternici și o intrare bruscă în apă, făcând zona nesigură pentru copii. Pe unele plaje, precum cea din zona Cazinoului, au crescut mărăcini din cauza lipsei de trafic uman. Monumente emblematice, precum Palatul Regal, se află în stare de ruină, deși după un proces de patru ani, Înalta Curță de Casație și Justiție a decis în martie 2022 că Palatul Regal a fost vândut ilegal și trebuie returnat statului.
Situația monumentelor istorice este critică, inclusiv pentru vila Reginei Maria, cunoscută sub numele de „Club Orient”, care a fost salvată de la demolare, dar rămâne degradată. Teatrul de Vară, sediul unor festivaluri celebre, a fost în ruină mulți ani, iar renovarea sa de către Consiliul Județean Constanța nu a fost finalizată la termen. Chiar și pasarela pietonală istorică, inaugurată în 1935, a fost înnisipată în cadrul operațiunilor de lărgire a plajelor, în timp ce o pasarelă nouă, construită de Radu Mazăre cu o investiție de patru milioane de lei, a fost închisă pentru lipsă de siguranță.
În prezent, simbolurile stațiunii precum Cazinoul sau Hotelul Rex sunt în stare de abandon sau sunt utilizate pentru scopuri neadecvate, precum un hostel. Palatul Regal și curtea sa de 1,5 hectare, vândută anterior la prețuri derizorii, rămân semne ale unei gestionări defectuoase a patrimoniului. Această transformare radicală a schimbat complet profilul stațiunii, de la un centru de elită la un loc dominat de degradare și lipsă de planificare urbană coerentă.