Capacitatea de împrumut pentru achiziția unei locuințe este determinată de rata lunară pe care o permite gradul de îndatorare, nu direct de prețul imobilului dorit. Ca regulă orientativă, pentru un credit în lei se poate porni de la un grad de îndatorare de 40% din venitul net eligibil. Totuși, pentru achiziția primei locuințe, cadrul BNR permite în anumite condiții un plafon cu 5 puncte procentuale mai mare față de această limită standard.
În cazul unui salariu net individual de 4.000 lei, limita orientativă de 40% înseamnă o rată maximă de 1.600 lei pentru toate obligațiile de credit. Într-o simulare realizată pe o perioadă de 25 de ani, cu o dobândă de referință de 8%, această rată susține un credit de aproximativ 205.000 lei. Dacă se aplică un avans minim de 15%, bugetul teoretic pentru locuință poate ajunge în jur de 245.000 lei, suma putând fi mai mică în funcție de alte obligații.
Pentru un venit net individual de 7.000 lei, rata maximă orientativă este de 2.800 lei lunar. Folosind aceleași ipoteze de calcul, suma estimativă a creditului este de aproximativ 365.000 lei, ceea ce ar permite un buget de achiziție de circa 425.000 lei, presupunând un avans de 15%. Este important de menționat că o perioadă de rambursare mai lungă poate crește suma finanțată, însă acest lucru crește și costul total al creditului pe parcursul anilor.
În scenariul unui venit de familie cuprins între 10.000 și 12.000 lei, rata maximă teoretică de 40% este de 4.000-4.800 lei. La o perioadă de 25 de ani și o dobândă de referință de 8%, rezultă un credit de aproximativ 520.000-620.000 lei. Un coplătitor poate crește suma eligibilă dacă venitul său este acceptat de bancă, însă instituțiile financiare vor analiza și obligațiile acestuia, istoricul de plată și stabilitatea veniturilor acestuia.
Există și alte elemente care influențează spațiul disponibil pentru un credit ipotecar, precum alte credite active. Dacă un client are un venit de 7.000 lei și plătește deja 700 lei lunar la un credit de consum, plafonul teoretic de 2.800 lei nu mai este integral disponibil pentru ipotecar. De asemenea, gradul de îndatorare de 40% nu garantează o rată confortabilă, mai ales dacă există copii, chirie temporară sau alte obligații financiare care pot pune presiune pe bugetul familiei.
Reglementările privind gradul de îndatorare sunt stabilite de Banca Națională a României pentru a asigura stabilitatea sistemului financiar. Aceste limite sunt menite să prevină supraîndatorarea consumatorilor prin limitarea raportului dintre serviciul datoriei și veniturile disponibile. Deși băncile pot aplica propriile analize de risc și pot ajusta sumele, cadrul general stabilit de autoritatea monetară rămâne un reper fundamental în procesul de preaprobare a creditelor ipotecare.