Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către ANAF poate reprezenta o oportunitate financiară, însă implică riscuri semnificative pentru cumpărători. Deși prețul de pornire poate fi inferior valorii de piață, participanții trebuie să analizeze cu atenție situația juridică a imobilului și starea fizică a acestuia. Un document esențial pentru această etapă este extrasul de carte funciară, obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care indică drepturile și sarcinile înscrise asupra proprietății.
Procedura de executare silită începe atunci când un debitor nu își achită obligațiile la scadență, primind inițial o somație de plată. Dacă datoria rămâne neachitată, ANAF poate viza bunuri mobile, sume de bani prin poprire sau proprietăți imobiliare. După identificarea imobilelor, autoritatea publică anunțuri de vânzare care conțin detaliile licitației. Avocatul Bogdan Pițigoi explică faptul că, în cazul în care vânzarea nu se realizează la prima etapă, prețul poate fi redus la următoarele licitații.
Pentru a participa la licitație, interesat este obligat să plătească o garanție de participare de 10% din prețul de pornire. Este important de menționat că plata se face, de regulă, din fonduri proprii, deoarece accesul la un credit ipotecar este aproape imposibil în aceste tranzacții. Totuși, ANAF oferă o alternativă prin plata în rate către stat, conform Codului fiscal. Cumpărătorul poate achita un avans de 50%, restul sumei fiind plătit în maximum 24 de rate lunare.
În ceea ce privește prețul, acesta poate scădea progresiv dacă imobilul nu este vândut. La a doua licitație, prețul poate fi redus cu 25%, iar la a treia licitație poate scădea cu încă 25%. Totuși, prețul nu poate coborî sub pragul de 50% din valoarea inițială a imobilului. Dacă la ultima etapă se prezintă cel puțin doi participanți, proprietatea este adjudecată celui care oferă cel mai mare preț, cu condiția ca oferta să nu fie sub prețul de pornire stabilit.
Cumpărătorii trebuie să fie conștienți că, în vânzările silite, nu se garantează remedierea viciilor ascunse. Problemele la instalații sau neconcordanțele dintre anunț și realitate rămân în responsabilitatea noului proprietar. De asemenea, vizionarea imobilului poate fi dificilă, deoarece persoanele care ocupă locuința pot refuza accesul, iar inspectorii ANAF nu au dreptul de a intra cu forța. Dacă locuința este ocupată de un chiriaș, noul proprietar trebuie să verifice dacă contractul de închiriere îi este opozabil.
În cazul în care ocupantul nu eliberează voluntar imobilul, noul proprietar trebuie să inițieze o procedură legală de evacuare. Aceasta începe de regulă printr-o notificare transmisă de un executor judecătoresc, oferindu-i persoanei un termen de 15 zile pentru plecare. Dacă acesta refuză să plece, se poate acționa în instanță pentru a obține o decizie de evacuare. În final, executorul poate solicita intervenția poliției sau a jandarmeriei pentru a pune în aplicare decizia judecătorească.
În cadrul procedurilor de executare silită, asociația de proprietari are dreptul de a se înscrie la masa credală pentru a recupera eventualele restanțe de la debitor. Aceste datorii nu sunt preluate automat de noul proprietar, însă asociația poate solicita recuperarea sumelor în cadrul procedurii de executare a bunurilor debitorului.