Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) poate reprezenta o oportunitate pentru cumpărători, însă procesul implică riscuri semnificative. Imobilele sunt valorificate după ce proprietarii nu își achită obligațiile fiscale la scadență, iar prețul poate scădea considerabil față de evaluarea inițială. Totuși, cumpărătorii trebuie să fie atenți la situația juridică, la eventualele sarcini și la posibilitatea ca locuința să fie încă ocupată de debitor sau de chiriași.
Procedura de executare silită începe după ce creanța devine exigibilă, prin comunicarea unei somații de plată debitorului. Acesta are la dispoziție un termen de 15 zile pentru a achita datoria, iar dacă nu o face, se instituie sechestrul asupra bunurilor. Dacă creanța nu este stinsă nici în termen de 15 zile de la sechestrare, imobilul poate fi valorificat. ANAF poate urmări astfel bunurile atât ale persoanelor fizice, cât și ale celor juridice care au restanțe fiscale.
Pentru a participa la licitație, persoanele interesate trebuie să se înscrie și să depună documentele necesare, achitând o garanție de participare de 10% din prețul de pornire. Această sumă este restituită celor care nu câștigă, în timp ce pentru adjudecatar, garanția este reținută în contul prețului. Pe platforma eLicitațiiANAF, cumpărătorii pot programa vizionări de imobile, însă programarea nu garantează accesul în interior dacă locuința este ocupată. În astfel de cazuri, cumpărătorul trebuie să se bazeze pe fișa cadastrală sau pe schița imobilului.
Verificarea documentelor este esențială, deoarece anunțul de licitație poate include detalii despre suprafață, tipul construcției sau eventuale sarcini. Cartea funciară este documentul critic, în special partea a treia, unde sunt înscrise ipotecile, sechestrele, uzufructul sau alte drepturi care afectează proprietatea. De asemenea, trebuie analizate eventualele litigii, precum contestațiile la executare sau revendicările asupra dreptului de proprietate. Este important de verificat și starea utilităților, a branșamentelor și a eventualelor datorii către asociația de proprietari.
În ceea ce privește prețul, acesta scade progresiv dacă imobilul nu este vândut din prima încercare. La a doua licitație, prețul de pornire scade cu 25%, iar la a treia licitație, acesta poate ajunge la 50% din valoarea de evaluare inițială. Dacă vânzarea nu se realizează nici atunci, prețul de pornire rămâne la nivelul de 50%. Începând cu a patra licitație, dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare poate fi cel mai mare preț oferit, cu condiția ca acesta să nu fie mai mic de 25% din evaluare.
În cazul în care apartamentul este ocupat de un chiriaș, dreptul acestuia poate fi opozabil noului proprietar dacă contractul de locațiune este înregistrat în cartea funciară sau are o dată certă anterioară înstrăinării. Dacă locuința este ocupată de o persoană fără drept de folosință, notificarea pentru eliberare poate fi transmisă direct de proprietar cu un termen de 5 zile. În situațiile în care imobilul nu este eliberat, se poate iniția procedura specială de evacuare prevăzută de Codul de Procedură Civilă.