Achiziționarea unei locuințe implică o serie de verificări esențiale care depășesc simpla vizionare a apartamentului sau negocierea prețului. Înainte de semnarea contractului și, mai ales, înainte de plata unui avans, cumpărătorii trebuie să se asigure că proprietatea nu este afectată de datorii garantate, măsuri de executare sau modificări structurale realizate fără documentația legală necesară. Ignorarea acestor detalii poate duce la blocarea banilor sau la dificultăți majore în finalizarea tranzacției.
Primul pas critic este consultarea extrasului de carte funciară pentru a verifica identitatea proprietarului și descrierea imobilului. Acest document oferă informații vitale despre eventualele ipoteci, sechestre sau alte sarcini care pot afecta tranzacția. Cumpărătorul poate solicita extrasul online prin platforma ANCPI, la un tarif de 20 de lei, în timp ce proprietarii îl pot obține gratuit prin platforma MyEterra. Este obligatorie citirea integrală a documentului, cu atenție sporită la partea a III-a, unde sunt menționate sarcinile care grevează imobilul.
În cazul în care locuința este ipotecată, cumpărătorul trebuie să înțeleagă exact condițiile de vânzare și procedura de radiere a garanției. Conform Codului civil, creditorul ipotecar poate urmări bunul chiar dacă acesta este vândut unei alte persoane. Dacă vânzătorul are un credit activ, o parte din preț trebuie folosită pentru achitarea soldului, însă modalitatea de plată și contul de virare trebuie stabilite clar înainte de contract. Este recomandat ca plata să fie organizată prin mecanisme agreate cu notarul și creditorul.
O altă problemă majoră poate fi existența unui sechestru asupra imobilului, o măsură asiguratorie folosită în materie penală pentru a împiedica înstrăinarea bunurilor. Cumpărătorul trebuie să afle cine a instituit sechestrul și care sunt condițiile de ridicare a acestuia, solicitând o analiză juridică de la un notar sau un avocat. De asemenea, trebuie verificate eventualele modificări făcute fără autorizație, deoarece conform Legii nr. 50/1991, lucrările fără autorizație sau fără recepție nu sunt considerate finalizate, indiferent de cât timp a trecut.
Verificarea documentației poate genera și costuri suplimentare pentru cumpărător, cum ar fi tarifele pentru radierea unor înscrieri sau expertize tehnice. De exemplu, tariful ANCPI pentru radierea unei înscrieri din cartea funciară este de 75 de lei pe operațiune. Dacă există probleme legate de construcție, pot apărea cheltuieli pentru cadastru, proiectare sau lucrări de remediere. Înainte de plata avansului, este vital ca promisiunea de vânzare să specifice clar cine suportă aceste costuri și în ce termene trebuie rezolvate.
În România, controlul construcțiilor este o activitate monitorizată constant de autorități pentru a asigura respectarea normelor de siguranță și legalitate. Un raport al Inspectoratului de Stat în Construcții pentru trimestrul al doilea din 2025 a evidențiat 6.637 de activități de control și 1.701 deficiențe constatate în domeniile monitorizate de instituție. Aceste cifre subliniază importanța verificării riguroase a documentației tehnice și a autorizațiilor înainte de orice tranzacție imobiliară.